Comment annuler un contrat pour un acte : 14 étapes (avec photos)

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Comment annuler un contrat pour un acte : 14 étapes (avec photos)
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Un contrat pour acte, également connu sous le nom de contrat de vente à tempérament, de contrat foncier à tempérament ou de financement par le propriétaire, est un accord entre un propriétaire foncier/vendeur et un acheteur, dans lequel l'acheteur paie le vendeur directement pour la propriété par versements. L'acheteur peut emménager sur le terrain, mais le vendeur conserve le titre légal de la propriété jusqu'à ce que l'acheteur paie la totalité du prix d'achat convenu. Dans certaines circonstances particulières, telles que le défaut de paiement, le vendeur et l'acheteur peuvent résilier un contrat contre acte. Les étapes pour annuler un acte sont souvent énoncées dans la loi de l'État et elles spécifient les actions qu'un vendeur ou un acheteur doit prendre pour résilier le contrat.

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Partie 1 sur 3: Localisation et examen de la loi de l'État applicable

Annuler un contrat pour un acte Étape 1
Annuler un contrat pour un acte Étape 1

Étape 1. Recherchez la loi de l'État applicable

Étant donné que différents États font référence à un contrat pour un acte sous des noms différents, vous devez effectuer une recherche large pour localiser les lois de votre État. Vous devez effectuer une recherche sur Internet du nom de votre état, du mot « loi » ou « code » et de chacun des mots clés suivants: « contrat pour acte », « contrat de vente à tempérament », « contrat foncier à tempérament » et « financement du propriétaire ». Lorsque votre recherche renvoie une correspondance avec un site Web du gouvernement d'un État, tel que www.legis.state.pa.us, vous aurez identifié la loi de l'État applicable.

Vous pouvez également rechercher les lois de votre état sur: https://www.law.cornell.edu/statutes.html, localisez votre état et cliquez sur la loi ou le lien de code applicable. Recherchez une fenêtre de recherche et effectuez un mot-clé pour: "contrat pour acte", "contrat de vente à tempérament", "contrat foncier à tempérament" et "financement propriétaire". Cela devrait vous diriger vers la loi applicable et le nom que votre état utilise pour faire référence aux contrats pour acte

Annuler un contrat pour un acte Étape 2
Annuler un contrat pour un acte Étape 2

Étape 2. Examinez la loi de l'État applicable

Une fois que vous avez localisé la loi de votre état relative au contrat pour les actes, lisez attentivement les lois. Portez une attention particulière aux éléments suivants:

  • Informations à inclure dans le contrat. Selon l'état spécifique, les lois de l'État exigent que certaines informations soient incluses dans un contrat valide et exécutoire pour l'acte. Cela peut inclure: des signatures; montant et date d'échéance des acomptes provisionnels; le prix du contrat; la durée du contrat et le montant de l'acompte.
  • Résiliation du contrat. Certains États indiquent spécifiquement les raisons pour lesquelles un acheteur ou un vendeur peut résilier un contrat, le délai précis auquel ils doivent résilier et les procédures de résiliation.
  • Annulation du contrat. Certains États énonceront les circonstances dans lesquelles un contrat peut être annulé, comme un jugement du tribunal. Certains États autorisent un acheteur à annuler un contrat foncier à tempérament pour quelque raison que ce soit, dans un certain délai, à condition d'en informer correctement le vendeur.
  • Dispositions relatives à la confiscation. La confiscation peut faire référence à une résiliation complète des droits d'un acheteur en vertu du contrat parce que l'acheteur n'a pas respecté une exigence du contrat.
  • Dispositions de recours. Ces dispositions peuvent indiquer les raisons pour lesquelles un contrat peut être résilié. Par exemple, dans certains États, si un vendeur ne fournit pas une notification appropriée d'une confiscation, l'acheteur peut être autorisé à annuler le contrat.
Annuler un contrat pour un acte Étape 3
Annuler un contrat pour un acte Étape 3

Étape 3. Engagez un avocat

Une fois que vous avez localisé et lu la loi spécifique de votre état, vous devriez envisager d'engager un avocat spécialisé dans l'immobilier ou les contrats pour examiner la loi et votre contrat. Ceci est particulièrement important pour les acheteurs qui ont moins d'options juridiques en vertu d'un contrat contre acte. Vous pouvez localiser des avocats de plusieurs manières, notamment:

  • Référence d'un ami ou d'un membre de la famille. Si quelqu'un que vous connaissez a utilisé un avocat pour une transaction immobilière ou un avocat spécialisé dans les contrats, vous pouvez lui demander s'il recommanderait cet avocat. Une recommandation d'une personne de confiance qui a une expérience personnelle avec un avocat est un bon point de départ.
  • Barreaux juridiques locaux ou étatiques. Les barreaux locaux et d'État fournissent souvent des services de référence aux avocats de votre région. Grâce aux associations du barreau de l'État, vous pouvez vérifier si des plaintes ont été déposées contre votre futur avocat. L'American Bar Association a compilé une liste de ressources État par État qui peuvent vous diriger vers des sites de référence d'avocats, tels que les coordonnées des associations du barreau d'État. L'ABA fournit ces informations à l'adresse

Partie 2 sur 3: Résiliation d'un contrat pour acte en tant que vendeur

Annuler un contrat pour un acte Étape 4
Annuler un contrat pour un acte Étape 4

Étape 1. Examinez le contrat pour une clause de résiliation ou d'annulation

La clause contiendra des instructions pour résilier le contrat et indiquera le délai dans lequel vous devez le faire. Si vous êtes toujours dans le délai spécifié par la clause, suivez les instructions du contrat sur la façon de résilier.

Annuler un contrat pour un acte Étape 5
Annuler un contrat pour un acte Étape 5

Étape 2. Déterminez si l'acheteur est en défaut

Un propriétaire foncier peut résilier un contrat contre acte si l'acheteur manque à l'une des conditions du contrat. Les raisons courantes pour lesquelles un propriétaire foncier peut résilier un contrat pour acte comprennent:

  • L'acheteur est en retard de paiement. La loi de l'État établit le montant minimum des paiements en souffrance et/ou le nombre de jours ou de mois de retard que l'acheteur doit avoir avant qu'un propriétaire foncier puisse résilier le contrat. Vérifiez les statuts de votre état ou avec un avocat pour déterminer si l'acheteur est suffisamment en retard pour que vous résiliiez légalement le contrat.
  • L'acheteur n'a pas la propriété assurée. La plupart des contrats pour acte authentique exigent que l'acheteur maintienne un montant d'assurance approprié sur la propriété. Si un acheteur ne respecte pas ce terme, il peut être en défaut et un propriétaire foncier peut résilier le contrat.
  • L'acheteur n'a pas payé les taxes foncières ou foncières sur la propriété. De nombreux contrats pour acte authentique exigent que l'acheteur paie toutes les taxes foncières ou immobilières dues sur la propriété. Vérifiez les lois de votre état ou parlez à un avocat pour déterminer si l'acheteur est suffisamment en retard sur ces paiements pour que vous résiliiez légalement le contrat.
Annuler un contrat pour un acte Étape 6
Annuler un contrat pour un acte Étape 6

Étape 3. Informez l'acheteur de la résiliation du contrat pour défaut

La plupart des États exigent qu'un vendeur fournisse un avis écrit de la résiliation d'un contrat pour défaut. Si vous annulez un contrat pour acte en raison d'un défaut du vendeur, vous devez vérifier les lois de votre état pour déterminer la méthode de notification appropriée. Les États peuvent exiger les éléments suivants:

  • L'avis de résiliation doit être écrit et remis en personne ou par courrier recommandé.
  • L'avis doit préciser les raisons du défaut, telles que le défaut d'effectuer les paiements, le défaut d'entretenir la propriété ou le défaut de maintenir une assurance.
  • L'avis doit préciser la date de résiliation, qui correspond généralement à un certain nombre de jours après l'envoi de l'avis. La loi de l'État précisera le délai de résiliation.
Annuler un contrat pour un acte Étape 7
Annuler un contrat pour un acte Étape 7

Étape 4. Décidez de la procédure de résiliation la plus appropriée

Les procédures de résiliation à votre disposition dépendront des lois de votre état. Vérifiez les lois de votre état ou avec un avocat pour déterminer les options disponibles dans votre état. Les procédures de résiliation courantes comprennent une annulation négociée, l'exécution d'un acte tenant lieu de résiliation et le dépôt d'une plainte.

Annuler un contrat pour un acte Étape 8
Annuler un contrat pour un acte Étape 8

Étape 5. Négocier une annulation du contrat

Les parties à un contrat peuvent convenir à tout moment de résilier le contrat, même si le contrat lui-même en dispose autrement. Afin de négocier la résiliation du contrat pour acte, procédez comme suit:

  • Contactez l'autre partie et demandez-lui si elle est prête à négocier l'annulation du contrat.
  • Offrir à l'autre partie une incitation à annuler le contrat pour acte. Vous devriez envisager de proposer de restituer certains des paiements que vous avez déjà reçus ou une compensation pour toute amélioration qu'une partie a apportée à la propriété.
  • Une fois que vous êtes parvenu à un accord, vous devez mettre l'accord par écrit et faire signer les deux parties devant un notaire.
Annuler un contrat pour un acte Étape 9
Annuler un contrat pour un acte Étape 9

Étape 6. Passer un acte tenant lieu de résiliation

Un acte tenant lieu de résiliation est disponible dans certains États et permet à l'acheteur de renoncer à tous ses droits sur la propriété sans que le propriétaire foncier ne restitue l'argent déjà payé sur le contrat. Il gardera les parties hors du tribunal et gardera une reprise de possession ou une forclusion hors du rapport de crédit de l'acheteur défaillant.

  • Le vendeur/créancier et l'acheteur doivent parvenir à un accord par lequel l'acheteur renonce volontairement à tout droit de racheter ou de rétablir un contrat. Certains états permettent à un vendeur, même défaillant, de corriger le défaut et de maintenir le contrat.
  • Afin de montrer qu'un vendeur n'a pas contraint un vendeur à renoncer à ses droits, un vendeur doit offrir à l'acheteur un avantage, appelé contrepartie, pour la renonciation à sa participation dans la propriété. Le plus souvent, on peut s'attendre à ce que le vendeur fournisse un certain type de compensation à l'acheteur.
  • Les deux parties devraient être prêtes à ce que les tribunaux examinent de près les accords relatifs à un acte tenant lieu de résiliation afin de s'assurer qu'un acheteur n'est pas considérablement désavantagé.
Annuler un contrat pour un acte Étape 10
Annuler un contrat pour un acte Étape 10

Étape 7. Déposez une action en justice

De nombreux États rendent l'action en justice contre un acheteur en défaut d'un contrat pour acte simple et rentable. Cependant, certains États, comme le Minnesota, rendent le processus assez compliqué et long, ainsi que coûteux. Renseignez-vous auprès du bureau du greffier du tribunal local ou d'un avocat et demandez-leur d'expliquer le processus d'intenter une action en justice pour résilier un contrat pour acte dans votre état. Lors du dépôt d'une action en justice, tenez compte des éléments suivants:

Vous devez avoir des motifs légaux pour résilier un contrat pour acte. Ces recours peuvent inclure une disposition de confiscation dans le contrat, une action en exécution spécifique par laquelle l'acheteur doit payer ou quitter les lieux, ou une rupture de contrat

Partie 3 sur 3: Résiliation d'un contrat pour acte en tant qu'acheteur

Annuler un contrat pour un acte Étape 11
Annuler un contrat pour un acte Étape 11

Étape 1. Déterminez si le contrat répond aux exigences minimales de l'État

Lisez attentivement le contrat et déterminez si tous les éléments requis par la loi de l'État sont présents dans le contrat. Si un vendeur omet d'inclure un élément requis, dans certains États, les acheteurs peuvent avoir la possibilité de résilier le contrat.

Annuler un contrat pour un acte Étape 12
Annuler un contrat pour un acte Étape 12

Étape 2. Examinez le contrat pour une clause de résiliation ou d'annulation

La clause contiendra des instructions pour résilier le contrat et indiquera le délai dans lequel vous devez le faire. Si toujours dans le délai spécifié par la clause, suivez les instructions fournies dans le contrat sur la façon de résilier le contrat. Les États peuvent avoir des règles spécifiques sur la façon de résilier un contrat, ce qui peut inclure la fourniture d'un avis écrit.

Annuler un contrat pour un acte Étape 13
Annuler un contrat pour un acte Étape 13

Étape 3. Fournir un avis écrit

Si votre contrat comporte une clause de résiliation, vous devrez fournir un avis écrit de votre décision de résilier. Cette documentation écrite peut inclure un formulaire de résiliation signé, qui vous a déjà été fourni ou une simple lettre indiquant que vous résiliez le contrat. Vous pouvez également être amené à fournir les informations suivantes:

  • Le nom, l'adresse et le numéro de téléphone du vendeur ou de son avocat.
  • Une description du contrat pour acte, y compris les noms des parties.
  • Une description de la propriété.
  • Une déclaration de résiliation, y compris quand le contrat sera résilié et la base de la résiliation.
  • Une liste de tous les paiements effectués en vertu du contrat.
  • Si votre contrat ne contient pas de clause de résiliation, examinez les lois de votre état pour voir si une période de résiliation peut s'appliquer. Certaines lois fédérales et étatiques exigent que certains contrats autorisent la résiliation dans un délai spécifique, généralement de trois (3) à dix (10) jours après la conclusion du contrat.
Annuler un contrat pour un acte Étape 14
Annuler un contrat pour un acte Étape 14

Étape 4. Déterminez si vous avez un droit légal de résilier le contrat

Il existe des circonstances limitées dans lesquelles une partie peut résilier un contrat. Ces recours ne sont pas spécifiques aux contrats pour acte, cependant certains États autorisent les recours contractuels généraux à s'appliquer aux contrats pour acte. Un acheteur peut être en mesure de résilier un contrat pour les motifs suivants:

  • Fraude et fausse déclaration. Vous pourrez peut-être annuler le contrat si vous pouvez prouver que le vendeur a menti sur l'état de la propriété et que ce mensonge vous a incité à conclure le contrat.
  • Rupture du contrat par l'autre partie. Si une partie ne respecte pas sciemment les termes du contrat, l'autre partie peut résilier le contrat. Une partie contrevenante n'a pas le droit de se plaindre que l'autre a mis fin au contrat qu'elle a violé.
  • Impossibilité. Si une partie à un contrat est incapable d'exécuter ses obligations en raison de l'impossibilité d'une telle exécution, elle peut avoir un droit légal de résilier le contrat. La raison de l'impossibilité d'exécution ne doit pas être la faute de la partie qui se trouve dans l'impossibilité d'exécuter. Ce doit être soit la faute de l'autre partie, soit le résultat d'un « acte de Dieu » ou d'un acte de la nature, comme un ouragan ou une tornade. Par exemple, si une tornade endommage la propriété de manière irréparable avant que vous en ayez pris possession, vous pourrez peut-être légalement annuler le contrat de l'acte.
  • Défaut de détenir un titre non grevé. Si un vendeur a un privilège, une hypothèque ou une autre charge inappropriée sur la propriété, certains États n'autorisent pas un vendeur à exécuter un contrat d'acte sur la propriété. Vous devriez vérifier les lois de votre état pour voir si elle interdit qu'une propriété grevée fasse l'objet d'un contrat pour acte. Si c'est le cas, vous devez effectuer une vérification du titre de la propriété en question pour voir s'il existe des privilèges sur la propriété. Si tel est le cas, vous pouvez avoir une base légale pour résilier le contrat.

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